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深度分析!南京这轮房价踏空的原因终于找到了
时间:2021-07-19

  在这几个月中,读者咨询最多的其实是两个问题:第一是刚需问的,南京的房价为何这么高?第二个问题是买过房的人问的,南京房价啥时涨一下?

  是啊,上半年的长三角楼市,热闹非凡,给人留下了深刻印象,对于整个长三角各个城市的心态,产生了巨大影响。

  龙头上海,从去年下半年开始,一直延续到今年上半年,房价飙升,虽然也调控加码了,但房价涨上去就涨上去了,一点办法也没有。

  逆袭者合肥,上半年房价只能用膨胀两个词来形容,涨幅惊人。合肥业主也膨胀了,喊出了北深圳的口号,房价超苏州,赶南京,不在话下。

  网红杭州,继续高歌猛进,中签率越来越低,新政发布频繁,但用处不大,仍然一房难求。马上又要出新政!

  苏北五虎,徐州、盐城、淮安、南通、宿迁,房价涨得怀疑人生。县城沭阳更为突出,有业主豪言,原来6套房换南京1套房,现在只需要2套了。

  浙江县城,生猛依旧,www.48680.com,2-3万的价格,不断逼近副省级城市。之前比较疲软的嘉兴、湖州等地级市,在涨幅榜上处于风口浪尖。

  甚至南京旁边的芜湖、马鞍山,也发动涨价攻势,万人摇号并不奇怪。江宁滨江的楼盘有营销人员戏言,原来卖房比较难,最近来自马鞍山的解放军已经开始过来接盘,按照他们的话说,江宁滨江再不涨,就被马鞍山超过了,便宜。

  除了南京本地买房人,整个长三角的人,都觉得南京房价就是个弟弟。毕竟这轮确实没怎么涨。

  南京网上房地产数据,南京今年新房卖了多少套?69104套,这个数据,大家可以体会不到是什么概念。去年上半年卖了多少套?3.6万套。也就是说,南京今年上半年的新房成交量,比去年增加了90%+。

  而库存却达到了5.7万套,比去年还增加了。这说明什么?说明南京上半年的新房供应量,已经达到了去年同期的两倍。

  虽然南京新房限价放开了一些,但毕竟还是在限价,都在政府的控制之中。政府在半年放出来7万套房子,市场能够消化掉,而且卖得还行,就已经够可以了。在这种情况下还想房价大涨,本身就是奢望。

  二手房方面,供应侧也出现了积压的状态。链家最新的统计显示,南京链家线万套,又创了历史新高。

  二手房11.2万套,是一种什么概念?我们来看体量和人口都是南京3倍的上海,人家的二手房在售的也就3万来套。

  同级别的城市中,杭州二手挂牌量也就6.7万套。长三角另外一个人口差不多的省会合肥,链家挂牌量也在6-7万套左右。

  这么说吧,南京链家二手房挂牌量,全长三角第一。我查了下同样比较疲软的苏州,二手挂牌量10.9万套,还是比南京少一点。

  所以数据一摆出来大家就清楚了。年初有专家大声疾呼,南京房价要大涨,要重复2016年的行情,这都是不看数据,不懂数据,不掌握行情的人瞎扯的,不足为信。

  什么时候南京二手房库存,从11万套,下降到9万套,仍然在不断降低的时候,这时就要警惕了。现在整体还处于横盘状态。

  那么南京的供应侧,短期内会不会收缩呢?我觉得短期内不会。以新房为例,我统计了最近6年南京的土地供应量情况,发现南京越来越豪放。

  大家看看这几年的土地情况,港妹图库怎么打不开了,2015年,南京才卖了365公顷的土地,一直到2018年,这4年南京的买地面积,基本上控制在400-500这个级别,17年稍微多一点。但最近两年发生了变化。

  2019年,南京卖了630公顷的土地。现在南京供应充沛,不少地块就是2019年出让的。然后2020年,南京又出让了690公顷的土地,继续放量。今年计划710公顷土地,已经卖了一半,马上还有两次集中供应,我相信今年土地能够达标。

  也就是说,最近3年的土地供应量,比再往前推三年的供应量,整整增加了40%左右的量。南京已经放弃土地操盘,每年的新房供应,将达到10-15万套左右,而不是过去的七八万套。

  如果对数据还没有体会的话,咱们一起捋一捋最近几年冒出来的新板块,但凡老一点的就不说了。

  江北城南中心,从提出概念,到楼盘开卖,不到1年时间,现在第一波楼盘基本卖完;

  兴智中心,土地刚刚推介的时候,就说要引进名校分校,现在名校还没公布,楼盘七七八八都冒出来了,就是这么快。

  这样的新板块,还有很多。连大厂-葛塘区域,都出现了9个盘同开的格局,说一点没有压力,我不信。

  我们反对任何形式的非黑即白论,南京房价,目前不具备跌的基础,哪怕金融政策已经越来越紧,日子也越来越不好过。

  本质上看,南京房价虽然没有大幅度上涨,但部分板块和区域,仍然出现了小涨,整体温度在上升。原来首付3成随便买的,现在首付八成还要摇号。首付的变化,也预示的买房门槛越来越高,成本越来越大,这又何尝不是一种上涨呢?

  对于更多人来说,他们宁愿房价稍微涨一点,也不愿意首付八成,因为这样就彻底买不了了。

  另外,整个长三角都在涨,哪怕人口流出非常严重的盐城,房价涨幅也比较可观,南京尽管供应量较大,暂时不具备上涨的条件,但形势在不断的演变,要警惕市场的瞬间变化,优质资产,还是早一点占坑比较好。

  在全长三角的买房人看来,南京的房价,真的不算太贵。均价明显被杭州拉开,合肥与南京的差距明显缩小。苏北地级市3套换1套,现在普遍可以2套换1套。外部购买力的欲望,仍然比较强劲。

  另外提醒一句,目前稍微热点一点的楼盘,都要首付八成了。从投资效率上看,首付八成对于楼盘的选择要更加苛刻。今天部分首付八成的盘,部分未必跑得过首付三成、五成的楼盘,不要过于迷信。

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